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NUEVO CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA (Aplicable a
la compraventa en oferta libre y en la de protección oficial)
De conformidad con lo previsto en el Plan de Actuación en materia de cláusulas abusivas
en los contratos celebrados con los consumidores, adoptado por la 13ª Conferencia
Sectorial de Consumo, y el protocolo para su ejecución, la 102 reunión de la Comisión de
Cooperación de Consumo, a propuesta del Grupo de Trabajo de Normativa, acordó la
aplicación de dicho Plan al sector de la vivienda –compraventa de vivienda nueva, libre y
de protección oficial- concretándolo en el análisis e informe del Pliego de Condiciones
Particulares o Contrato de Compraventa de Vivienda, el Anexo, las Condiciones Generales
de dicho contrato y las Estipulaciones especiales en las Viviendas de Protección Oficial
(VPO) sometidas a examen por la Asociación de Promotores Constructores de España
(APCE).
Constituida la Comisión Asesora en materia de cláusulas abusivas en el sector de la
vivienda el 29 de enero de 2001 –bajo la presidencia del Director General de Alimentación
y Consumo de la Comunidad de Madrid, en su calidad de Presidente del Grupo de Trabajo
de Normativa de la Comisión de Cooperación de Consumo e integrada, como vocales
permanentes, por los representantes designados al efecto por el Ministerio Fiscal, la
Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia, el Consejo
de Consumidores y Usuarios, el Instituto Nacional del Consumo y el Grupo de Trabajo de
Control de Mercado de la Comisión de Cooperación de Consumo y, como vocales ad hoc,
por los representantes designados por la Dirección General de la Vivienda, la Arquitectura
y el Urbanismo del Ministerio de Fomento y, en representación del sector, por la
Asociación de Promotores Constructores de España– en sesión celebrada el 26 de marzo de
2001 se adopta el acuerdo de informar que el Pliego de Condiciones Particulares o
Contrato de Compraventa de Vivienda, el Anexo, las Condiciones Generales de dicho
contrato y las Estipulaciones especiales en las Viviendas de Protección Oficial (VPO), que
se someten a consideración de la Comisión de Cooperación de Consumo se ajustan a lo
dispuesto en el artículo 10, 10 bis y Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de
19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Sometido el referido acuerdo a examen y consideración de la Comisión de Cooperación de
Consumo, tras su debate y consideración, ésta adopta el dictamen de la Comisión Asesora
de cláusulas abusivas.
En consecuencia, de conformidad con lo acordado por la 104 Comisión de Cooperación de
Consumo en reunión celebrada el 3 de abril de 2001, de acuerdo con el dictamen emitido
por la Comisión Asesora de cláusulas abusivas, se emite el siguiente:
-2-
Informe
Primero.- El presente dictamen se dicta en función del análisis efectuado por la Comisión
de Cooperación de Consumo, sin perjuicio de la valoración que, en su caso, realicen las
instancias judiciales, únicas a las que compete la declaración de nulidad de las cláusulas
que se reputen abusivas, según dispone el artículo 10 bis., número 2, de la Ley 26/1984, de
19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de las funciones de
calificación y control encomendadas a Registradores y Notarios.
Segundo.- Desde la perspectiva de las autoridades de consumo del Estado español, en
dictamen emitido por la Comisión de Cooperación de Consumo y conforme al criterio de la
Comisión Asesora de cláusulas abusivas, el Pliego de Condiciones Particulares o Contrato
de Compraventa de Vivienda, el Anexo, las Condiciones Generales de dicho contrato y las
Estipulaciones especiales en las Viviendas de Protección Oficial (VPO) reproducidos en
los apartados tercero, cuarto, quinto y sexto de este informe, se ajustan a los dispuesto en el
artículo 10, 10 bis y Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio,
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Tercero.- El Pliego de condiciones particulares en el contrato de compraventa de vivienda
nueva informado favorablemente, en los términos expuestos en los números precedentes,
es del siguiente tenor:
-3-
“CONTRATO DE COMPRA VENTA DE VIVIENDA
PLIEGO DE CONDICIONES PARTICULARES
De un lado, la parte compradora
D./Dª. ……………………………….., con DNI/NIF ………………. y domicilio en
…………… D.P……………., c/ o plaza…………………….., nº. ……., letra
……………., por si/ representada por D./Dª.……………………….., con
DNI/NIF……………………………, según poder otorgado ante el Notario de
………………, D./Dª. ………………………, nº. de protocolo …………………, en fecha
……………………….
Y
D/Dª. ………………………..……………….., con DNI/NIF …………………………….,
conyuge del anterior, con régimen económico matrimonial1 …………………………
………………., y domicilio en …………… D.P……………., c/ o
plaza…………………….., nº. ……., letra …………… por si/ representada por
D./Dª.……………………….., con DNI/NIF……………………………, según poder
otorgado ante el Notario de ………………, D./Dª. ………………………, nº. de protocolo
…………………, en fecha ……………………….
De otro, la parte vendedora
D./Dª. …………………………………….….., con DNI/NIF …………………………..
actuando en nombre propio/[en representación de la (razón social) …………… …………, NIF
………………….. según poder otorgado ante ………………, notario de …………………., en
……………….., número de protocolo…………../en su calidad de ………………… de la mercantil
citada], en adelante parte vendedora, con domicilio en ……………., CP ………….., c/plaza
…………….., nº. …., letra ……, inscrita en el Registro Mercantil de ……… ……. ………,Libro
…………., tomo ……………., folio …………, hoja………..
EXPONEN
PRIMERO.- Que la parte vendedora es dueña de pleno dominio de la siguiente finca
Promoción Bloque Planta M. útiles Cuota elementos comunes
Calle Nº. Piso Letra
Registro de la Propiedad de Nº. Finca nº. Libro Tomo
1 Cumplimentar sólo en el caso de que los adquirentes sean matrimonio.
-4-
Anexos
Garaje. Metros útiles Ubicación
Trastero. Metros útiles Ubicación
Otras dependencias Metros útiles Descripción
SEGUNDO.- Que la vivienda con sus elementos comunes y anexos descritos están en
construcción en fase de ……..………, habiendo sido otorgada escritura pública de declaración
de obra nueva y de división de la propiedad horizontal ante el Notario de ……………, D./Dª.
………………………………….. ……., el día ………………, nº. de protocolo ………….., debidamente
inscrita en el Registro de la Propiedad con los datos que constan en el apartado precedente,
figurando en la citada escritura los Estatutos de la Comunidad.
TERCERO.- Que las obras de esta promoción en general y particularmente las relativas a
la vivienda y anexos objeto del presente contrato se están ejecutando/ se han ejecutado
conforme al proyecto realizado por el Arquitecto D./Dª. ………………… ……., domiciliado en
……….., DP ………, c/plaza ……………………….., nº. ……, letra ……, habiéndose obtenido las
licencias y autorizaciones administrativas legalmente exigibles de las que se adjunta copia.
CUARTO.- Que la construcción ha sido contratada/realizada con la empresa ………………,
CIF……………………., con domicilio en ……….., DP ………, c/plaza ……………………….., nº.
……, letra ……
QUINTO.- Que la parte vendedora ha obtenido/está gestionando la obtención de un préstamo con garantía
hipotecaria sobre la vivienda y, en su caso, anexos descritos con la Entidad Financiera ………………., con un
tipo fijo/variable de interés nominal fijado inicialmente en el……….. % anual, que equivale al ….% de TAE
(Tasa Anual Equivalente) [revisable en periodos ……..…….. conforme al tipo de interés vigente en cada
período que resulte de aplicar al tipo referencial……………+/- (tachar lo que no proceda) ……… puntos],
ascendiendo la responsabilidad hipotecaria que corresponde a la vivienda a ……..………… € ( ……………….
ptas.) Dicho préstamo tiene establecido un plazo de amortización de ….años, ascendiendo la comisión por
amortización anticipada al ……. %, calculada sobre el capital pendiente de amortizar.
Las modificaciones del tipo de interés están sujetas a los siguientes límites o circunstancias
……………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………………………
Se adjunta extracto de las condiciones del préstamo facilitado por la entidad financiera.
Expuesto cuanto antecede, las partes convienen en celebrar el presente contrato de
compraventa de la vivienda y anexos descritos en el expositivo primero conforme a las
siguientes
ESTIPULACIONES
PRIMERA.- La parte vendedora entregará a la parte compradora la vivienda y los anexos objeto del presente
contrato antes del día ……….., siempre que la parte compradora tenga abonadas las cantidades devengadas en
dicha fecha conforme a lo previsto en las estipulaciones cuarta y sexta del presente contrato. En el caso de que
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el vendedor no pueda entregar la vivienda y anexos en la fecha prevista será de aplicación lo dispuesto en la
condición general sexta.
SEGUNDA.- El precio total, incluido IVA, acordado por las partes intervinientes asciende a
……………………….. € (……………ptas.), conforme al siguiente detalle:
Precio de la vivienda ………………………………………………………………………………………………….. € (……………. ptas.)
Precio del trastero ………………………………………………………………………………………………………. € (……………..ptas.)
Precio del garaje ………………………………………………………………………………………………………… € (……………..ptas.)
Precio de otras dependencias……………………………………………………………………………………….. € (……………..ptas.)
_________________________________________
Total………………………………………………………………………………………………………………………….. € (……………..ptas.)
Impuesto sobre el valor añadido (tipo …… %) ……………………………………………………………….. € (……………..ptas.)
En el caso de modificaciones del tipo impositivo del IVA será de aplicación lo dispuesto
en la condición general segunda.
TERCERA.- Como entrega a cuenta del precio pactado la parte compradora entrega en este acto la cantidad
de ……………..……… ( ……………………. + ………….. IVA) € (………………….. ptas.).
CUARTA.- El resto del precio, hasta el importe de …………………… ( ………………. + ………….. IVA) €
(……..……………. ptas.) se pagará por la parte compradora en ……………. plazos de ………………… ( …………….. +
……………. IVA) € (………………… ptas.) cada uno durante la construcción, con vencimiento ………………y
sucesivos, a partir del día ………..……………..
Las cantidades aplazadas se instrumentarán de acuerdo con sus respectivos vencimientos
mediante las correspondientes letras de cambio que deberán ser aceptadas por la parte
compradora, corriendo su coste de cuenta de ésta.
En todo caso, los intereses de demora en caso de impago se fijan en el ………% de interés
anual (….. % TAE).
QUINTA.- Las entregas a cuenta a que se refieren las estipulaciones tercera y cuarta se garantizan mediante
aval ………..otorgado por la Entidad …………../contrato de seguro nº de póliza ……………., suscrito con
…………entregando a la parte compradora, en este acto, acreditación documental de tal extremo.
SEXTA.- La cantidad pendiente, por importe de ………………….. ( …………….. + ………….. IVA) € (…………………
ptas.) se abonará a la entrega de las llaves y otorgamiento de escritura pública de compraventa ante el Notario
de ……………, D. ………………………………, con domicilio en c/………………., elegido por la parte
compradora.
SÉPTIMA.- Informada la parte compradora de la posibilidad de subrogarse en el
préstamo hipotecario suscrito por la parte vendedora, cuyos datos constan en el
expositivo quinto de este contrato, la parte compradora opta por 2:
2 Tachar lo que no proceda
-6-
? Subrogarse en dicho préstamo hipotecario, por lo que del importe pendiente previsto en
el número precedente se deduce la cantidad de ……………… € (………………….. ptas.)
que corresponde a la cuantía que se ha previsto obtener a través de dicha subrogación.
En este caso será de aplicación lo dispuesto en la condición general cuarta.
? No subrogarse en dicho préstamo hipotecario
OCTAVA.-. En el caso de impago de cualquiera de las cantidades señaladas en las
estipulaciones tercera, cuarta y sexta de este pliego de condiciones particulares, será de
aplicación lo dispuesto en la condición general octava, salvo que se trate del supuesto
previsto en el número 3.3. de la condición general tercera en cuyo caso se aplicará lo
dispuesto en ella.
NOVENA.- Al presente contrato de compraventa se incorporan las condiciones
generales, un ejemplar de las cuales, debidamente firmadas por las partes contratantes,
se entrega en este acto al comprador y se une, asimismo, la documentación relacionada
en el Anexo I del contrato, quedando constancia de su recepción por la parte compradora
por la firma de dicho Anexo.
En prueba de conformidad y por duplicado ejemplar, las partes firman el presente contrato
en …………………, a ….. de …………….. de ……….
LA PARTE VENDEDORA LA PARTE COMPRADORA”
Cuarto.- El Anexo del contrato de compraventa de vivienda nueva, analizado e informado
favorablemente en los términos expuestos en los números primero y segundo del presente
dictamen y que, necesariamente, se adjuntará al referido contrato, contiene las siguientes
cláusulas mínimas:
“ANEXO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA3
De conformidad con lo establecido en la estipulación octava del contrato de compraventa
suscrito por los abajo firmantes en esta fecha, en este acto se hace entrega a la parte
compradora de la documentación exigida por el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril y de las normas
autonómicas de aplicación. No obstante, la documentación que no fuera legalmente exigible a la firma del
3 En el caso de que exista normativa autonómica de aplicación que establezca otros requisitos de información
se adicionarán, cuando resulte de aplicación, apartados específicos en los que se relacione la documentación
que se suministre o vaya a suministrarse.
Asimismo, se recomienda facilitar a los compradores copia de la normativa autonómica que resulte de
aplicación.
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contrato y que se señala con una “x” se facilitará a la parte compradora en el momento que, actuando con la
diligencia debida, obren en poder de la parte vendedora:
DATOS SOBRE LA PROPIEDAD Y LA FINANCIACION
? Copia de la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal.
? Copia de la escritura de préstamo.
? Cuadro de amortización correspondiente a la responsabilidad hipotecaria de la vivienda.
? Datos relativos a la cuenta especial en la que se ingresan las cantidades recibidas a cuenta de
conformidad con lo previsto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
DATOS SOBRE LA CONSTRUCCION
? Plano general del emplazamiento de la vivienda.
? Plano de la vivienda.
? Descripción y trazado de las redes eléctricas, de telecomunicaciones, de agua, gas y calefacción.
? Garantías de las instalaciones.
? Descripción de las medidas de seguridad.
? Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil y, si consta, de la construida.
? Descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
? Referencia a los materiales y calidades empleados en la construcción de las viviendas, incluidos los
aislamientos térmicos y acústicos, del edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
INSTRUCCIONES
? Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o
conocimiento especial.
? Instrucciones sobre la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
COPIA DE AUTORIZACIONES Y LICENCIAS
? Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de las viviendas.
? Copia de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la
finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias.
? Copia de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas
comunes y servicios accesorios, en su caso.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
? Copia de los Estatutos y normas de funcionamiento.
? Información de los contratos de servicio y suministro de la comunidad.
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GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS
? Copia del documento o documentos en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a
cuenta, según la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas y Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de Ordenación de la Edificación.
INFORMACION JURIDICA
? Copia del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los
consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y
arrendamiento de viviendas.
? Copia de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y
venta de viviendas, con las modificaciones introducidas por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación.
INFORMACIÓN SOBRE GARANTÍAS DE LA EDIFICACIÓN
? En su caso, copia de la Póliza de Seguro, emitida por la Compañía ______________, que cubre las
garantías exigidas por el artículo 19.1.c) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de
la Edificación. 4
INFORMACIÓN SOBRE CARGAS DE LA VIVIENDA
? …………………………………………………………………………………………………………………………
…………………. (Se transcribirán las cargas resultantes del título o de la información registral)
INFORMACION SOBRE EL PAGO DE LOS TRIBUTOS.
– La parte vendedora ha abonado, o garantizado, en su caso, todos los tributos que
gravan la propiedad o la tenencia o utilización del inmueble que, devengados hasta
este momento, han sido liquidados y notificados en forma.
– Los impuestos devengados hasta la entrega de la vivienda y/o anexos correrán de
cuenta de la parte vendedora. No obstante, serán de cuenta de la parte compradora
los tributos devengados desde la puesta a disposición de la vivienda y/o anexos, si la
entrega se demora por su causa.
– Los impuestos y arbitrios de toda clase devengados a partir de la entrega de la
vivienda y, en su caso, anexos, correrán de cuenta de la parte compradora.
– No obstante, para una mayor información sobre los tributos recayentes en la compra y propiedad del
inmueble, se sugiere al comprador que la solicite de las Administraciones Central, Autonómica y
Local.
4 Sólo en el caso de vivienda terminada .
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TRANSCRIPCION DE LOS ARTICULOS 1279 Y 1280, 1º, DEL CODIGO CIVIL
Art. 1279 “Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las
obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a
llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos
necesarios para su validez”.
Art. 1280 “Deberán constar en documento público:
1º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión,
modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.”.
En prueba de conformidad y como constancia de la entrega de la documentación, las partes
firman por duplicado ejemplar el presente anexo en …………….., a ………… de ………………. de
……..……
LA PARTE VENDEDORA LA PARTE COMPRADORA”
Quinto.- Las Condiciones Generales del Contrato de compraventa de vivienda nueva
informadas favorablemente, en los términos expuestos en los números primero y segundo
del presente dictamen, son las siguientes:
“CONDICIONES GENERALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
PRIMERA.- OBJETO DEL CONTRATO.
La parte vendedora vende la vivienda y/o anexos reseñada/os en el contrato al que se
incorporan estas condiciones generales a la parte compradora, quien a su vez acepta y
compra y cuyos datos personales figuran en dicho contrato
La venta se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean
inherentes a la vivienda y, en su caso, anexos vendidos, y resulten del proyecto de
edificación de las normas urbanísticas de la zona, incluida la parte proporcional que le
corresponda en los elementos comunes del edificio y, en su caso, en las zonas comunes de
la urbanización, libre de arrendatarios y ocupantes y en el estado de cargas que resulte
de lo previsto, en este contrato y sus anexos.
En todo caso, las cargas deberán constar expresamente en este contrato o en la
documentación entregada con el mismo.
SEGUNDA.- PRECIO
-10-
2.1. Precio y repercusión del IVA
El precio de la vivienda y anexos, en su caso, objeto del presente contrato, así como su forma
de pago es la que figura en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones
generales.
La parte vendedora repercutirá a la parte compradora, que a su vez vendrá obligada a
pagarlo, el importe íntegro del Impuesto sobre el Valor Añadido que grava las
percepciones anticipadas y la entrega de la vivienda objeto del presente contrato. La
repercusión se realizará sobre la base de la contraprestación total.
Dicha repercusión se efectuará a medida que se produzca el devengo del impuesto, es decir,
para los pagos anticipados anteriores a la entrega de la vivienda en el momento de cobro
de cada uno de ellos y por los importes efectivamente percibidos. La parte de impuesto
correspondiente al resto de la base imponible se devengará y repercutirá a la puesta de la
vivienda en poder y posesión del adquirente, en cuyo momento el comprador efectuará el
oportuno pago.
2.2. Modificaciones del precio con causa en la modificación de los tipos impositivos del IVA
En el caso de que se produzca modificación de los tipos impositivos, el precio final, incluido IVA, pactado
en el contrato será modificado en la cuantía que resulte de aplicar los tipos vigentes en la
fecha de devengo.
En ningún caso será aplicable el interés de demora por impago de las diferencias que
pudieran resultar de la modificación de los tipos impositivos si el vendedor no ha
instrumentado con antelación suficiente y notificado al comprador, el pago de tales
diferencias.
TERCERA.- FORMA DE PAGO
3.1. Forma de pago
La forma de pago es la que figura suficientemente detallada en el contrato al que se
incorporan las presentes condiciones generales.
3.2. Pago de la cantidad pendiente a la entrega de llaves
La cantidad pendiente a la entrega de llaves se abonará a la parte vendedora por el
comprador en efectivo, cheque bancario o por transferencia en la cuenta bancaria que al
efecto designe la parte vendedora
En el supuesto de que el comprador opte en este contrato por no subrogarse en el contrato de
préstamo con garantía hipotecaria suscrito por el vendedor, éste se obliga a facilitar a
aquél cuanta documentación sea precisa para la formalización por el comprador de un
crédito hipotecario y a acreditar en el momento de entrega de llaves y elevación del
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contrato de compraventa a escritura pública, haber cancelado aquél préstamo, debiendo
proceder a inscribir la cancelación.
3.3. No obtención de la financiación prevista
Tanto en el supuesto de no obtenerse la conformidad de la entidad financiera a la
subrogación del comprador en la garantía hipotecaria y en la obligación personal derivada
del préstamo, como en el caso de la no obtención de1 crédito hipotecario solicitado, la parte
compradora se obliga a pagar a la parte vendedora el total importe previsto para dicho
préstamo en el plazo de ……… desde la notificación al comprador de la denegación del préstamo y, en todo
caso, hasta el momento de la entrega de llaves y cuando sea requerida para ello tras la
terminación de las obras. El incumplimiento de esta obligación será causa de resolución del
presente contrato a instancia de la parte vendedora.
No obstante, el comprador podrá optar por la resolución del contrato, en el momento en
que conozca la no conformidad de la Entidad financiera con la subrogación o la no
concesión del préstamo solicitado, con devolución de todas las cantidades entregadas a
cuenta en el mismo plazo previsto en el párrafo anterior.
3.4. Pago del resto del precio
El resto del precio pactado será satisfecho en las condiciones establecidas en el repetido
apartado correspondiente del Pliego de Condiciones Particulares.
CUARTA.- SUBROGACIÓN EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUSCRITO POR LA PARTE
VENDEDORA.
4.1. Contenido y alcance de la subrogación
Si la parte compradora ha optado por subrogarse en el contrato de préstamo con garantía
hipotecaria sobre la vivienda, asumiendo tal compromiso por cláusula contractual
específica, el comprador retendrá en su poder y descontará, la cantidad que se ha
obtenido/previsto obtener como principal del préstamo hipotecario, por cuyo motivo la
parte compradora faculta a la parte vendedora para percibir de la entidad de crédito dicha
cantidad, comprometiéndose a asumir en el momento de la firma de la escritura pública de
compraventa y de subrogación en el préstamo la condición jurídica de deudor y,
consecuentemente, a hacer efectivo su pago, así como el de los intereses, comisiones y
amortizaciones que correspondan, en los plazos y condiciones que sean fijados,
subrogándose no sólo en la garantía hipotecaria, sino también en la obligación personal y
demás responsabilidades derivadas del préstamo hipotecario con aquélla garantizada;
siempre que la entidad de crédito preste su conformidad expresa o tácita, según lo dispuesto
en el artículo 118 de la Ley Hipotecaria.
4.2. Constitución y modificaciones de la hipoteca constituida
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La parte compradora solicita, en consecuencia, a la parte vendedora que concierte y formalice
con una Entidad de crédito, un préstamo en las condiciones descritas en el apartado quinto de la
parte expositiva del contrato, en el que pueda posteriormente subrogarse.
Para que la parte vendedora pueda llevar a buen fin dicha solicitud, la parte compradora le confiere
autorización y mandato tan amplio como en derecho se requiere y sea necesario, para que la parte vendedora, o
quien ella designe, en relación con la vivienda objeto de este contrato, pueda concertar y formalizar un
préstamo con garantía hipotecaria; y para que hasta el momento de la entrega de la vivienda (es decir, la
transmisión de la propiedad) pueda modificar, novar y dividir tal hipoteca de acuerdo con las condiciones de
pago pactadas en este contrato, distribuyendo las responsabilidades que la garanticen, en la forma que tenga
por conveniente, pudiendo firmar liquidaciones y percibir directamente el importe total del préstamo en una o
más entregas, pagar cantidades y, en definitiva, ejecutar cuantos actos y otorgar cuantos documentos públicos o
privados considere convenientes a tales fines, siendo de cuenta del comprador todos los gastos derivados de la
subrogación.
4.3. Repercusión de gastos por no subrogación o demora
4.3.1. Dado que el precio pactado se establece como pago al contado y la subrogación en el préstamo
hipotecario tiene el sentido de facilitar su abono, previéndose la misma como consecuencia de su aceptación
expresa por el comprador, si la subrogación no se produjera por causa imputable al comprador, correrán por
cuenta de éste los gastos de cancelación de la parte de préstamo y garantías correspondientes.
4.3.2. En lo que concierne a los intereses del préstamo la parte vendedora vendrá obligada
a pagar los que se devenguen con anterioridad al otorgamiento de la escritura y
subrogación en el préstamo. No obstante, serán de cuenta de la parte compradora los
intereses devengados desde la puesta a disposición de la vivienda si el otorgamiento de la
escritura y subrogación se demoran por causa que le sea imputable. Asimismo y, dado
que el precio se estipula como pago al contado, en tanto no sea abonada por la entidad de
crédito la última de las entregas correspondientes a1 préstamo, la parte compradora se
compromete a abonar a la parte vendedora el importe de los intereses que devengue la parte
no recibida del mismo al tipo aplicable a dicho préstamo. E1 importe total de estos
intereses deberá ser satisfecho por la parte compradora a la parte vendedora dentro del
plazo de los treinta días siguientes al que esta última le notifique el correspondiente
cargo.
4.4. Seguro de incendios
Es condición del préstamo hipotecario, en tanto no se haya reintegrado, que la parte compradora se obliga a
tener asegurada de incendios la vivienda adquirida, en una Compañía de seguros a prima fija, por cantidad no
inferior a la adeudada, y a pagar puntualmente las primas devengadas, siendo causa expresa de resolución el
incumplimiento de esta obligación. En la póliza se hará constar que en caso de siniestro no se abonará cantidad
alguna por la Compañía aseguradora sin el consentimiento del acreedor hipotecario, quien quedará
automáticamente subrogado en los derechos del asegurado, por una cantidad igual al importe del débito en la
fecha del siniestro.
QUINTA.- PROYECTO DE OBRA Y MODIFICACIONES .
5.1. Consulta del proyecto de obra
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El proyecto de obra redactado y aprobado por el Arquitecto que figura en la parte expositiva
del contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales, conforme al cual se
están efectuando las obras de edificación de la promoción y, en particular la vivienda y
anexos objeto de dicho contrato, ha podido ser examinado por el comprador y está a su disposición
para su consulta y aclaraciones hasta la entrega de las viviendas en las oficinas del
vendedor, pudiendo realizar tales consultas de forma que no altere la normal actividad del vendedor.
Cualquier modificación relevante será puesta en conocimiento del comprador.
5.2. Modificaciones del proyecto de obra
La parte vendedora se reserva el derecho de efectuar en las obras, las modificaciones que
oficialmente le fuesen impuestas por la autoridad competente, así como aquellas otras que
vengan motivadas por exigencias técnicas o jurídicas puestas de manifiesto durante su
ejecución, en tanto no supongan una alteración significativa del objeto de este contrato.
Tales modificaciones, cuando sean motivadas por causas diligentemente no previsibles,
deberán contar con la aprobación del adquirente si conllevan modificación del precio.
En tales supuestos, la parte compradora autoriza a la parte vendedora para que, en su
caso, y antes de la entrega, pueda modificar la declaración de obra nueva y división de
propiedad horizontal del edificio, para adecuar los títulos a la nueva realidad física.
5.3. Derecho de resolución
En el caso de que tales modificaciones supongan una alteración significativa del objeto del
contrato o del precio, la parte compradora podrá optar por resolver el contrato con
devolución de las cantidades anticipadas a cuenta
5.4. Modificaciones propuestas por el comprador
Cualquier modificación o reforma propuesta por el comprador y aceptada por el vendedor
serán, asimismo, objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de
su contenido y las concretas repercusiones que tengan en el precio y en el plazo de entrega.
SEXTA.- ENTREGA.
6.1. Plazo de entrega y otorgamiento de escritura pública
La entrega de la vivienda se efectuará como máximo en la fecha pactada en el contrato al
que se incorporan las presentes condiciones generales, siempre que la parte compradora
hubiera cumplido las obligaciones que le son exigibles en dicha fecha. Dicho acto se hará
coincidir con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa que será autorizada
por el notario elegido por la parte compradora de conformidad con lo acordado en el
contrato de compraventa
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De superarse la fecha prevista para la entrega la parte compradora podrá optar por exigir
el cumplimiento de la obligación, concediendo, en tal caso al vendedor una prórroga, o por
la resolución del contrato.
6.2. Resolución
En el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato se fija como cláusula penal por
incumplimiento, la indemnización a la parte compradora del tanto por ciento previsto en la
condición general octava sobre las cantidades que ésta hubiera satisfecho hasta el momento de la
resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses
legales.
El cumplimiento de la obligación de reintegro de las cantidades percibidas a cuenta y el
interés de demora se garantiza mediante aval o póliza de seguro.
6.3. Prórroga
Si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo de tres meses a
contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación, salvo que medie justa causa y
siempre que la parte compradora haya cumplido las obligaciones que le incumben.
No obstante, siempre que el retraso superase el plazo de tres meses desde la concesión de la prórroga y fuera
imputable al vendedor, éste deberá abonar al comprador, la cantidad que resulte de la aplicación durante el
período de demora, del tipo de interés previsto en la estipulación cuarta del contrato como interés de demora
para el supuesto de impago, sobre las cantidades satisfechas por el comprador hasta ese momento.
SÉPTIMA.- COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
El comprador se compromete a cumplir las normas que, para regular el régimen de
propiedad horizontal, se han establecido en los correspondientes Estatutos y autoriza a la
parte vendedora para que convoque la primera reunión de copropietarios, a fin de
constituir la Comunidad, en la que se designe al Presidente y Secretario Administrador.
La parte vendedora, conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, fijará por escrito y con la
debida antelación, el Orden del día, lugar, día y hora, de la reunión, a la que, caso de no asistir por si mismo o
representada la parte compradora, ésta lo estará a todos los efectos y asuntos que hayan de tratarse en la
misma, por la propia parte vendedora.
La parte compradora faculta expresamente a la parte vendedora para que en nombre de la
Comunidad contrate, por el tiempo imprescindible, los servicios precisos para la puesta en
funcionamiento del edificio y, en su caso, de la urbanización, incluida la póliza de un seguro que
cubra el riesgo de incendios del edificio, obligándose la parte compradora a sufragar a partir de la entrega de
llaves o de su ofrecimiento el porcentaje de la prima que corresponda a la vivienda adquirida.
OCTAVA.- IMPAGO DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS
En el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento la cantidad
correspondiente a uno cualquiera de los plazos del precio, la parte vendedora quedará en
libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones
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oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono
correspondiente o la resolución de este contrato, que se producirá, de pleno derecho, con la
sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora
mediante requerimiento notarial o judicial al efecto; a cuyo fin se señala como domicilio del
deudor el que figura en el contrato al que se incorporan las presentes condiciones generales.
Si optase por la resolución, la parte vendedora restituirá a la parte compradora, de las
cantidades entregadas por ella, la parte que quede después de deducir y hacer suyo el … %
de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la
resolución, como cláusula penal por incumplimiento.
Los intereses de demora en caso de impago fijados en la estipulación cuarta del contrato se devengarán a partir
de la fecha en que aquélla se produzca.
NOVENA.- GASTOS QUE ASUME LA PARTE COMPRADORA DESDE LA
PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA VIVIENDA
La parte compradora, a partir del día en que se ponga a su disposición la vivienda,
participará en la proporción que resulte de la aplicación de los coeficientes que le
correspondan, en el mantenimiento de los gastos comunes del edificio y, en su caso, de la
zona común de la urbanización.
Asimismo, vendrá obligada a partir de la entrega, a pagar todos los gastos, impuestos,
tasas y arbitrios que se refieran a la vivienda objeto de este contrato, así como los
proporcionales a los elementos comunes que le correspondan.
También serán de cuenta de la parte compradora los gastos y tributos devengados desde la
puesta a disposición de la vivienda si la entrega se demora por causa que le sea
imputable.
DÉCIMA.- TRIBUTOS Y OTROS GASTOS
Son de cuenta de la parte vendedora:
 Los gastos de la declaración de Obra Nueva y División en Propiedad Horizontal del Edificio, incluso su
escrituración e inscripción registral.
 Los gastos correspondientes a la constitución y división de la hipoteca que garantiza el préstamo, así como
los de cancelación en el caso de que no se produzca la subrogación por la parte compradora
en dicho préstamo y ello sin perjuicio de lo previsto en la condición general cuarta, número 4.3.1.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
(plusvalía municipal).
Son de cuenta de la parte compradora:
 Producida la subrogación en el préstamo hipotecario, los gastos de cancelación de la hipoteca.
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 El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad
documentos notariales, que grava el contrato de compraventa y, en su caso, la subrogación en el préstamo
hipotecario.
Todos los demás tributos y gastos que se originen por los actos, negocios jurídicos y escrituras derivadas del
presente contrato, serán de cuenta de la parte a la que legalmente le correspondan.
UNDECIMA.- SUBSANACIÓN DE DEFECTOS
Efectuada la entrega o con anterioridad a la misma, y una vez terminada la vivienda, el vendedor podrá
solicitar al comprador que, en un plazo no inferior a quince días, manifieste por escrito las posibles deficiencias
observadas, para facilitar su pronta reparación, sin que ello suponga merma alguna de los derechos que al
comprador le otorgue la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación5 y cualquier otra
norma que resulte de aplicación.
DUODECIMA.- Fuero
Las partes acuerdan someter cuantas divergencias pudieran surgir por motivo de la
interpretación y cumplimiento de este contrato, a la jurisdicción de los Jueces y
Tribunales del …………………. (domicilio del comprador, lugar de cumplimiento de la
obligación, lugar en que se encuentra el inmueble).
Ambas partes, firman el presente documento que se extiende por…………, en …………. a ……..
de ………… de ……….
¡Error! Marcador no definido.LA PARTE
COMPRADORA
LA PARTE VENDEDORA”
Sexto.- Las Estipulaciones Especiales para la Compraventa de Vivienda de protección
oficial, informadas favorablemente, en los términos expuestos en los números primero y
segundo del presente dictamen, son las siguientes:
“ESTIPULACIONES ESPECIALES EN LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL (V.P.O.)
La vivienda ha sido calificada provisionalmente por la Comunidad Autónoma de ………. como de protección
oficial en régimen general/régimen especial, mediante expediente nº ………
El comprador declara conocer los beneficios y obligaciones inherentes a dicho régimen,
establecidos por las disposiciones generales sobre este tipo de viviendas y, en concreto:
1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 115 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, se hace constar
que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de las Viviendas de
Protección Oficial y, por consiguiente, que las condiciones de utilización serán las señaladas en la calificación
5 La referencia a los derechos reconocidos en la Ley de Ordenación de la Edificación se incorporará a las
condiciones generales de las promociones a las que dicha norma les sea de aplicación
-17-
definitiva y que los precios de venta no podrán exceder de los límites legalmente autorizados. El adquirente se
compromete a mantener la vivienda en buen estado de conservación, policía e higiene y a no utilizar,
simultáneamente, por cualquier título, ninguna otra vivienda construida con protección oficial, bien sea como
propietario, inquilino o usuario.
2. De conformidad con la Orden de 26 de enero de 1979:
– El vendedor se obliga elevar a escritura pública el presente contrato y a entregar las llaves de la vivienda
en el plazo máximo de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva de la misma o desde la fecha
del contrato, si fuera posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por la Comunidad Autónoma.
– El vendedor se obliga a poner a disposición del adquirente un ejemplar del contrato debidamente visado
por la Comunidad Autónoma.
– El adquirente se obliga a ocupar la vivienda en el plazo máximo de tres meses a partir de la entrega de
llaves, salvo que medie justa causa.
– Los gastos concernientes a la declaración de obra nueva y división horizontal, así como los
correspondientes a la constitución y división del crédito hipotecario, serán en todo caso cuenta de la parte
vendedora.
– La compradora podrá instar la resolución del presente contrato, en el caso de que se denegare la
Calificación Definitiva o las obras no se terminasen dentro del plazo fijado o prórrogas reglamentarias
concedidas, o si no se obtuviese un préstamo cualificado.
3. También se deja constancia de que la parte vendedora ha obtenido de la Comunidad Autónoma la
autorización necesaria para poder percibir de la parte compradora, durante el período de construcción,
cantidades a cuenta del precio total pactado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 114 del Decreto
2114/1968, de 24 de julio.
4. La parte compradora solicita a la parte vendedora, que gestione la obtención/subrogación de un préstamo
hipotecario, con la garantía hipotecaria de la vivienda objeto de este contrato, de acuerdo con lo previsto en el
R.D. 1186/1998, de 12 de junio o norma que lo sustituya. El tipo de interés del préstamo será el previsto en
dichas disposiciones.
5. La parte compradora queda informada de su derecho a solicitar un préstamo directo, según lo dispuesto en
el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio o norma que lo sustituya.
6. Las posibles ayudas a obtener por el comprador serán asimismo las fijadas en las citadas normas.
7. La parte compradora manifiesta bajo su responsabilidad que integran la unidad familiar ….. personas,
según las normas del IRPF.
En todo caso, declara que sus ingresos familiares ponderados superan el …% del precio
de la vivienda.
8. Conforme a lo establecido en el Real Decreto 2569/1986, de 5 de diciembre, se hace constar expresamente
que:
– El adquirente de la vivienda declara que tiene su residencia habitual y permanente en la misma
localidad en la que está situada la vivienda objeto de la presente compraventa, lo que acredita con la
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certificación municipal correspondiente que se anexa al presente contrato y se compromete a dedicar la
vivienda a su domicilio habitual y permanente y a ocuparla en el plazo de tres meses desde la entrega.6
– No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola
habitualmente desocupada o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados
implicará necesariamente, de conformidad con lo establecido en los artículos 8 del Real
Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, y 56 y 57 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de
noviembre, además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción
muy grave cometida, la descalificación de la vivienda con carácter de sanción. Esta
descalificación obligará al reintegro de los beneficios económicos percibidos y al ingreso
de las exenciones y bonificaciones tributarias disfrutadas, con los incrementos de los
intereses legales. Además, el propietario no podrá concertar ventas o arrendamientos a
precios superiores a los reglamentariamente aplicables ni minorar las condiciones de los
servicios prestados, durante el plazo de cinco años desde la descalificación..
9. (7) De conformidad con el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, el
adquirente no podrá transmitir intervivos ni ceder el uso de la vivienda por ningún título,
durante el plazo de cinco años desde la formalización del préstamo cualificado. Podrá
dejarse sin efecto esta prohibición de disponer mediante autorización de la Comunidad
Autónoma, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas
directas recibidas de la Administración o Administraciones concedentes en cada caso,
incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción. Una vez
transcurridos cinco años desde la formalización del préstamo, la transmisión intervivos o
la cesión del uso de la vivienda por cualquier título supondrá la interrupción de la
subsidiación y la entidad concedente podrá determinar la resolución del préstamo
hipotecario.
En el caso de segundas o posteriores transmisiones de la vivienda, el precio máximo total
de venta no podrá superar el establecido en el artículo 16 del citado Real Decreto para
las viviendas calificadas en el mismo año en que se produzca la transmisión y en la misma
localidad o circunscripción territorial. Este sistema de precios máximos de venta será de
aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
6 De no reunir la condición de residente en la localidad, se expondrán en el contrato los motivos
familiares, de trabajo, de retorno o antigua residencia o domicilio de origen, etcétera, que motiven
la contratación, y se estipulará expresamente que su titular se compromete a establecer en la
vivienda su domicilio habitual y permanente, acreditando su residencia en el plazo de tres meses
desde la entrega de la vivienda mediante el correspondiente certificado municipal ante el órgano
competente para el visado del contrato.
7 La redacción de la cláusula 9 se incorporará sólo en el caso de V.P.O. calificadas definitivamente
antes del 11 de febrero de 2001 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto 115/2001, de 9 de
febrero). En el caso de V.P.O. calificadas definitivamente después del 10 de febrero de 2001 (fecha
de publicación del Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero), se establecerá la redacción de la
cláusula 9. Bis.
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Las citadas limitaciones se harán constar expresamente en la escritura de compraventa a
efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la
prohibición de disponer por medio de nota marginal.
9. Bis De acuerdo con el artículo 12 del Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, en su redacción dada por el
Real Decreto 115/2001, de 9 de febrero, el adquirente no podrá transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún
título de la vivienda para la que hubiera obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de diez años desde la
formalización del préstamo. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer, por subasta y adjudicación
de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la
vivienda o por otros motivos justificados mediante autorización de la Comunidad Autónoma, previa cancelación
del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas de la Administración o Administraciones
concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.
La vivienda no podrá ser objeto de descalificación voluntaria a petición del propietario
hasta transcurridos quince años contados desde la calificación definitiva de la misma.
En el caso de segundas o posteriores transmisiones de la vivienda, el precio máximo total
de venta no podrá superar el establecido en el artículo 16 del citado Real Decreto para
las viviendas calificadas en el mismo año en que se produzca la transmisión y en la misma
localidad o circunscripción territorial. Este sistema de precios máximos de venta será de
aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
Las prohibición de disponer y las limitaciones citadas se harán constar expresamente en
la escritura de compraventa, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad,
donde se hará constar la prohibición de disponer por medio de nota marginal.
Ambas partes, en prueba de conformidad con cuanto antecede, firman el presente documento que se extiende
por………………………………………………….. (identificar el número de ejemplares) y a un sólo efecto, en el lugar y
fecha que lo encabeza y del que se entregará al comprador un ejemplar debidamente visado.
LA PARTE COMPRADORA LA PARTE VENDEDORA”
Séptimo.- De conformidad con lo previsto en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de
la Contratación, artículo 7, y en la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores
y Usuarios, artículo 10, las cláusulas de las condiciones generales y de los contratos deben facilitarse en un
tamaño de letra fácilmente legible por el consumidor.
Octavo.- De conformidad con lo previsto en el Protocolo para la ejecución del “Plan de actuación en materia
de cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores”, ratificado por la 14 Conferencia
Sectorial de Consumo, se recomienda la inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación de los condicionados informados favorablemente por la Comisión de Cooperación de Consumo.

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